Физическое дистанцирование напрямую изменило то, как люди обитают в физическом пространстве и взаимодействуют с ним, а в результате эпидемии вируса спрос на многие типы пространства снизился, возможно, впервые в современной памяти. Это привело к беспрецедентному кризису в сфере недвижимости. Помимо непосредственной проблемы, чем дольше сохраняется этот кризис, тем больше вероятность того, что мы увидим трансформирующие и устойчивые изменения в поведении.

  Чтобы отреагировать на текущую и неотложную угрозу COVID-19 и заложить основу для решения проблем, которые могут стать необратимыми для отрасли после кризиса, лидеры рынка недвижимости должны принять меры сейчас. Многие будут централизовать управление денежными средствами, чтобы сосредоточиться на эффективности и изменить способ принятия решений по портфелю и капитальным расходам. Некоторые игроки почувствуют еще большее чувство срочности, чем раньше, оцифровке и обеспечении лучшего — и более отличительного — обслуживания клиентов и клиентов. А поскольку кризис влияет на способность коммерческих арендаторов вносить лизинговые платежи, многим операторам придется принимать тысячи решений для конкретных ситуаций, а не принимать лишь несколько решений на широкой основе в рамках всего портфеля.

  Большинство игроков в сфере недвижимости поступили мудро, начав с решений, которые защищают безопасность и здоровье всех сотрудников, арендаторов и других конечных пользователей пространства. Самые умные теперь также будут думать о том, как ландшафт недвижимости может быть навсегда изменен в будущем, и изменят свою стратегию. Те, кому удастся укрепить свои позиции через этот кризис, выйдут за рамки простой адаптации: они предпримут смелые действия, которые углубят отношения со своими сотрудниками, инвесторами, конечными пользователями и другими заинтересованными сторонами.

Непосредственный вызов

  За последние несколько лет инвестиции в недвижимость генерировали стабильный денежный поток и доходность, значительно превышающую традиционные источники дохода, такие как корпоративный долг, с лишь немного большим риском. Однако после вспышки вируса эта реальность изменилась, и игроки в сфере недвижимости серьезно пострадали по всей цепочке создания стоимости. Поставщики услуг стараются снизить риски для здоровья своих сотрудников и клиентов. Многие застройщики не могут получить разрешения и сталкиваются с задержками в строительстве, остановками и потенциально снижающейся доходностью. Между тем, многие владельцы активов и операторы сталкиваются с резким сокращением операционных доходов, и почти все нервничают по поводу того, сколько арендаторов будут бороться за свои арендные платежи. «Уступка» и «смягчение последствий» — это слова дня, и игроки быстро работают над тем, чтобы выяснить, на кого они претендуют и в каком размере.

  Не все объекты недвижимости работают одинаково во время кризиса. Похоже, что рынок в основном основывался на естественной степени физической близости пользователей класса активов — даже в большей степени, чем на сроке аренды. Больше всего пострадали объекты с большей плотностью населения: медицинские учреждения, региональные торговые центры, жилые дома и студенческие общежития значительно распроданы. Напротив, объекты самостоятельного хранения, промышленные предприятия и центры обработки данных столкнулись с менее значительным спадом. По состоянию на 3 апреля, по одной из оценок, безрычажная стоимость активов недвижимости упала на 25 процентов или более в большинстве секторов и на 37 процентов для жилья (самый крайний пример). Неудивительно, что — когда покупатели избегают толпы, университеты отправляют студентов домой, а магазины, рестораны и отели закрывают свои двери — владение и управление этой недвижимостью — менее ценное предложение. Таким образом, первостепенное значение приобрели ликвидность и устойчивость баланса.

Поведенческие изменения, которые могут пережить кризис

  Владельцы и операторы недвижимости почти всех классов активов рассматривают несколько потенциальных долгосрочных последствий вспышки коронавируса и необходимые изменения, которые, вероятно, принесут эти изменения.

  Например, в коммерческих офисных помещениях многолетняя тенденция к уплотнению и планировке открытой планировки может резко измениться. Должностные лица общественного здравоохранения могут все чаще вносить поправки в строительные нормы и правила, чтобы ограничить риск будущих пандемий, потенциально влияя на стандарты для HVAC, квадратные метры на человека и количество закрытых помещений. В то же время, когда бэби-бумеры становятся счастливыми местами для самостоятельной жизни и ухода за детьми, страх перед вирусными вспышками, такими как COVID-19, может побудить их оставаться в своих нынешних домах дольше. Не исключено, что спрос на жилые фонды для пожилых людей может снизиться, или же продукт может полностью измениться, чтобы соответствовать новым предпочтениям в отношении большего физического пространства и более интенсивных операционных требований. Также возможно, что учреждения для престарелых могут доказать, что они лучше всего способны справиться со вспышками вируса, что приведет к увеличению спроса.

  Опыт COVID-19 также может навсегда изменить привычки, которые могут повлиять на спрос на другие объекты недвижимости, такие как объекты гостиничного бизнеса и краткосрочная аренда. Даже кратковременный мораторий на командировки может иметь долгосрочные последствия, когда альтернативы, такие как видеоконференции, оказываются достаточными или даже предпочтительными. Укрепление цепочек поставок может еще больше снизить спрос на трансграничные деловые поездки, а потребители, которые боятся выезжать за границу, могут перенести поездки на отдых в местные направления.

  Потребители, вынужденные делать покупки в Интернете из-за закрытых торговых центров и торговых центров, могут навсегда изменить свои покупательские привычки для определенных категорий в сторону электронной коммерции. До пандемии потребители уже переключали свои расходы с обычных магазинов. Эта долгосрочная тенденция может ускориться даже быстрее после кризиса, особенно если учесть, что многие ранее испытывавшие трудности бренды оказались на грани банкротства или были вынуждены радикально сократить свое присутствие. Ранние данные из Китая показывают, что в переходе к электронной коммерции, вызванном коронавирусом, есть силы. В определенных товарных категориях, где супермаркеты или основные розничные торговцы конкурируют с интернет-магазинами, значительная доля рынка может перейти к онлайн-игрокам.

  Переход к электронной коммерции может еще больше повысить и без того высокий спрос на производственные площади. Относительно нишевые классы активов (например, самостоятельное хранение и облачные кухни) могут увидеть улучшение в своей единичной экономике, поскольку плотность спроса возрастает, когда больше людей работает из дома, в то время как другие классы активов (например, коливинг) могут пострадать. А университеты, вынужденные обучаться удаленно в течение целых семестров, могут убедить студентов и других заинтересованных сторон в том, что существующих инструментов достаточно для предоставления высококачественного образования по более низкой цене, и новый тип гибридного (онлайн-офлайн) обучения может получить еще большее распространение .

  Глубина и масштаб экономического воздействия на сектор недвижимости неясны, равно как и масштабы человеческой катастрофы от пандемии еще предстоит увидеть. Однако изменения в поведении, которые приведут к устареванию значительного пространства в посткоронавирусной среде, кажутся неизбежными. Учитывая потенциал трансформационных изменений, игроки, занимающиеся недвижимостью, смогут принять немедленные меры для улучшения своего бизнеса, но при этом будут внимательно следить за будущим, которое может быть существенно другим.